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辟谣楼市里最大的焦虑,说说贷款和征信那些事

发布日期:2019-06-06 作者: 点击:

最近几个月,我一直都在被同一个问题纠缠着。一开始只是零星几个人发问,直到最近我几乎每天都要被问好多次。这个问题就是:二代征信要上线了,买房人该怎么办。每当我看到这个问题的时候,总能感觉到?#21482;?#23631;幕那一头深深的焦虑感。如果说十年前买房是无罪假设,市场上有各种鼓励措施帮助你上车的话,那现在买房就是有罪假设,你必须拿出各种证据,证明自己有钱、无房、无贷、不炒作,才能享受普通人买房待遇。?#23548;事?#22320;的时候,大?#19968;?#26159;会在资格上或多或少有一些瑕疵。我们总会去尝试各?#22336;?#27861;突破,至少让自己变得更像首房首贷的样子。但随着第二代征信系统的上线,未来的信贷审核越来越精细,首贷资格的希望也越来越渺茫。这一阵,大家的朋友圈里遍布着这样的主流情绪。可是,真的是这样吗?是时候说说贷款和征信那些事了。

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我们以前讲过,买房前,宏观周期的判断是最重要的。看准?#35828;?#19979;楼市在哪个阶段,才能决定你未来三年买不买房。可真的到了买房进行中,信贷融资才是最重要的?#34385;欏?#25289;开买房人差距的主要是信贷能力。买不买得到,买大房子还是小房子,就看你能借到多少钱。而决定一个人贷款能不能搞定的,主要还是看征信。正所谓贷款无小事,征信定大势。因为大家在银行面前都是素人,银行识别你是不是?#27599;?#25143;的主要标准,就看那几页的征信报告。在这样的评价体系下,就算是王思?#24076;?#21644;普通白领相比,也不见得有多大优势。王思聪有多张白金信?#27599;ǎ?#27599;个月有巨额的刷卡消费。他还是多家公司的法人,这些公司有天文数字的负债。这些都是征信上的大忌讳。而一个兢兢业业的小白领,每个月稳定几千信?#27599;?#28040;费,?#35789;被?#27454;,名下也没什么贷款,一副人畜无害的样子。站在银行的立场上,只看征信报告初审的话,会拒绝王思?#24076;?#36873;择小白领。用这样的方法筛选客户,简单?#30452;?#20294;十分有效。因为说到底,银行根本不缺贷款客户。他们要做的只是用征信报告,淘汰掉那些有瑕疵的客户就行了。所以对大家来说,花再多精力养好你的征信报告都不为过。

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而大家心心念念的首房首贷资格,不只是征信的问题,还必须得同时搞定无房和无贷两样。目前全国绝大部分城市都是限购的,以家庭为单位,在所在城市名下有一套住房,就不算首套了,不少城市比如像上海、?#26412;?#36824;规定最多只能有两套。值得注意的是,房产是全国不联网的。也就是说,你在外地的房子,在当地是不会被限购的。我估计房产的?#27426;?#20135;登记全国联网,至少最近几年是不会推出来的。在此之前,跨城买房一直会是投资的主要选择之一。但是个人征信是全国联网的。只要你在全国?#25105;?#22320;方有过按揭贷款,“个人住房贷款笔数”这一栏就会被标注为“1?#20445;?#37027;你在全国各地就会被算成有过贷款记录,且终身有效。哪怕你还清了外地的贷款,哪怕你在当地没有房子,你依然不是一个白户。在上海、?#26412;?#28145;圳这样调控严厉的城市,无论如何,你就是7成首付了。不过有些二线城市比较宽容,比如在苏州、无锡等地,贷款还清之后,首付没增加多少,大概在4、5成的样子。另外,一个家庭在全国?#27573;?#20869;名下按揭贷款最多同时只能有2笔。也就是说,就算你只是在外地有2笔按揭贷款,你在当地也是无论如何做不出第3笔按揭贷款。了解到上面这些,你会发现,即便躲过了限购这记重拳之后,也很难闪过限贷这记勾拳。因为全国联网的征信报告就像是天眼一样,窥探着你的一举一动。

难怪人民群众要运用那么多喜闻乐见的断舍离方法,无非就是为了一个首房首贷资格。

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被大家问到的最多的永远就是房票、贷票的问题。接触的多了,我发现我很少能看到,不缺钱、有资格、首房首贷立马能买房的粉丝。大?#30097;?#19978;或多或少都有一些疑难杂症要解决。我遇?#28966;?#35768;多个案例,夫妻两个当年轻易用掉了首房首贷资格,还没借多少钱。导致现在要卖一买一,改善居住的时候,因为首付太高,捉襟见肘。虽然最终还是帮他们用一些创新方案迂回解决了,但其实当初如果做好规划,是可以方便许多的。未?#27492;?#30528;房价的上涨,限购限贷只会越来越?#32454;瘛?a href='http://www.rrww5.com/' target='_blank' class='key_tag'>南宁二手房中介服务给大家的建议是,任?#25105;?#20010;家庭,不管是?#25307;?#36824;是投资,现在买房前必须做好规划。不光是为?#35828;?#19979;买到心满意足的房子,更多的是为了未来改?#35780;?#24352;做好准备。买房之前要多想想未来,在家庭成员的买房资格和贷款名额上做好设计。一定要想清楚,下一张首房首贷的房票在哪里。哪怕为此多费一些周折,也是值得的。当下的慢,是为未来的快。

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好,既然要为未来留足操作空间,那就更要清楚当下的玩法。名下有无房产是很容?#30528;?#26029;的,大家都能处理好预留空间。比较容易踩坑的是夫妻贷款买房上征信的问题。首先要明白的是,夫妻婚内买房,不管房产证上出现几个人的名字,房产都是婚内共有财产那意味着,当你婚内买房按揭,银行拿这个房子作抵押的时候,必须是夫妻两个人都同意做贷款人,即便你没上房产证。这个时候就会出现主贷人和参贷人概念。顾名?#23478;澹?#20027;贷人承担主要还贷责任。参贷人是参与贷款并共同清偿债务的人。注意参贷人是要一起还款的,贷款?#20849;?#20986;,也是要一起赔钱的。从这个意义上来说,主贷人、参贷人都是法律上的还款人,义务有先后,但没区别。可是?#23548;?#25805;作中,只有主贷人的按揭贷款记录上征信,参贷人是不上征信的。这无疑给大家一个大大的福利。你要做的是:尽可能集中消耗主贷人的资格和额度,为参贷人留足空间。事实上,除了普通的按揭贷款之外,很多人不知道的是,小微企业经营贷款、个人消费贷款、甚至于部分城市有接力按揭贷款,都是可以灵活运用参贷人的。就是说可以使用别人作为主贷人,上别人的征信,自己作为参贷人,用自己的房产作为抵?#28023;词?#29616;融?#24066;?#27714;。参贷人这个设?#35780;?#24565;,极大地便利了创新融资,在?#23548;?#20013;有很多想象空间。大家自己好好琢磨琢磨。

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就是因为做参贷人有这么多好处,所以才会有开头提问里的那些焦虑:二代征信将于今年5月1日上线,会纳入参贷人信息、公共事?#21040;?#36153;信息、更精细的信?#27599;?#20449;息。二代征信上线后,即便未来参贷人独立后,买房也不能做首套。我的看法是,征信系统更加精准全面,势必造成信贷审核更?#21451;?#35880;,未来肯定是对按揭有影响的。但凡事最怕一刀?#23567;?#38750;黑即白的判?#24076;?#35201;说二代征信马上影响大家买房,这一定是错的。首先,二代征信不会那么快就在全国铺开,大家来看看下图的官方消息。二代征信其实早就在2018年三季度就上线试运行了,到今年4月底刚好满试运行期6个月。网 传5月1日正式上线的消息来源就来自于此。但是试运行结束之后,不会是马上全面切换成二代系统的。因为征信工程影响面重大,涉及监管、银行和公用事业单位的系统改造。但凡有点体制内金融系统工作经验的人都会知道,这么重大的事件,一定会有全行业的动员以及工作部署计划,不会一夜之间全面上线的。如果一定要给个时间表的话,我估?#35780;?#20108;代征信全面执行还有至少一年的时间。

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那二代征信上线之后,参贷?#35828;?#24213;上不上征信呢。以下是我根据自己多年金融实务经验,给大家做的一些推测,供大家参考。一是先说增量,对于二代征信上线之后新购房的夫妻双方来说,参贷人的按揭贷款记录会上征信的。因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息,所以这点是毫无质疑的。二再说说存量,二代征信上线之后,历史已贷款的按揭记录大概率不会纳入征信。这些历史已贷款的按揭记录都存放于各商业银行的系统中,如果不是监管特别强制要求,银行们是没有动力去推进这个吃力不讨好的?#34385;?#30340;。知道了这几个大趋势之后,广西房产中介还是有几个建议给大家:

1、二代征信这件事,影响面最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人。对于这些朋友,如果可以的话,尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚,这样就解决参贷人上征信的问题。

2、对于那些已经用过按揭买房的夫妻,最近一、二年内是不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦,不能确保二代征信一定不会补录信息。如果你这几年最终是要突破买房的,晚一点不如早一点。在楼市里我们学到最大的的教训就是,凡事要趁早。而且现在的见底回暖,的确是不错的机会。

3、真的未来遇到了参贷人上征信了,也不是世界末日。信贷政策一直在变化,金融创新也在发展,等到下一个鼓励买房的周期到来,认贷标?#23478;?#20250;有新口径,这些都不是什么问题。

记住,办法总比困难多。战略上尽量乐观一些,战术上尽量悲观一些。



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