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二手房攻略:哪些因素影响房产评估的价格?

发布日期:2018-11-09 作者: 点击:


在二手房的交易过程中,我们发现一般情况下,中介公司都会要求购房者们对房屋做一个评估。其实,房产评估是贷款购买二手房的过程中十分重要的一个环节,因为评估价格将会直接影响到二手房贷款的额度。南宁房产中介服务告诉你那么究竟什么是房产评估?哪些因素影响房产评估的价格呢?

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一、什么是房产评估?


房产评估全称为房地产价格评估,就是对房屋进行估价。评估一般由贷款银行认可的评估公司评估出来,是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格。


二、影响二手房评估价的因素有哪些?


1、房产的初次购买价格


房产的初次购买价格会对价值评估产生一定的影响,房屋的价值一般是随着时间的推移,在初次购买的价格上上升或者下降,所以在进行房屋估值时,需要用初次购买的价格加?#22278;?#32771;。并且,还要考虑当地房产市场的整体提高价格或是贬值幅度,不背离正常的价格规律。


2、房产的使用时间


一般?#27492;擔?#20108;手房都是经过了一段时间的使用之后才出售的,所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋,价格自然就低一些,使用时间短的房屋,价格相对就高一些,合理的算法是每年折旧2%。


3、小区的周边环境


如果售房者所出售的房产周边环境十分优良,那么就会比较容易得到购房者的心理认可,不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右,反之也是如此。


4、电梯数量和品牌


有些人买房都会看电梯的数量和品牌,尤其是高层住宅,因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度?#32454;?#30340;电梯品牌不一定会为房产价?#23548;?#20998;,也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。


5、房屋所处的地段


房屋的地段问题相信大家都不会有所疑问,地段好的房子相对于地段不好的房子?#27492;擔?#20215;格就会偏高,这点是显而易见的。尤其是当该地?#25105;?#32463;全部开发完毕,不再有新项目产生的情况下,房产地段?#26087;?#30340;少有性就会带来不可估量的价值空间。


6、小区的配套设施


一般?#27492;擔?#20132;通便利、配套设施齐备的小区生活?#21496;?#24230;会相应升高,所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施?#36824;?#20581;全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。


7、市场因素


房产的评估值受市场影响比较大,一般情况下,如果某区域房价?#20013;?#19978;涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米估值上限,从而达?#25509;?#24066;场价格协调?#21738;?#30340;。二手房市场的需求不同决定房屋的价格,根据房屋实际使用用途,同样的房屋其价格并不一样,有时差异很大。


8、消费者心理


购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响,如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋,或者某区域急于买房的人较多,那么,供求关系的影响下,这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。


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